Obiekt zabytkowy ze względu na unikalne cechy i wymagania niesie ze sobą specyficzne wyzwania i ryzyka, zarówno dla Inwestora, jak i Ubezpieczyciela. Proces inwestycyjny wymaga współpracy wielu specjalistów, od konserwatora zabytków po architektów i inżynierów.
Złożona wycena obiektu zabytkowego
Obiekty zabytkowe stanowią ważny element dziedzictwa historycznego i kulturowego. Renowacja lub odbudowa obiektu zabytkowego pozwala nie tylko na zachowanie jego historycznej wartości, ale również przywrócenie funkcji użytkowych, podniesienie jakości, dając mu „nowe życie”, a często także nowe przeznaczenie. Wycena wartości obiektu zabytkowego wykracza poza standardowe kryteria wyceny zwykłej nieruchomości i wymaga specjalistycznej wiedzy. Uwzględnia ona oprócz wartości rynkowej także wartość historyczną, artystyczną i kulturową.
Warszawski Pałacyk Konopackiego - jeden z wielu przykładów udanej renowacji.
Dla zachowania tych szczególnych wartości, obiekty zabytkowe podlegają ochronie Państwa. Prowadzenie robót budowlanych w tych obiektach regulowane jest przepisami Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz Prawa budowlanego i wymaga uzyskania (jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę) pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz ścisłego przestrzegania wytycznych konserwatora. Wiąże się to m.in. z ograniczeniami dotyczącymi zakresu robót, z koniecznością zastosowania specjalistycznych technik konserwatorskich, starszych technologii, materiałów budowlanych czy odtworzenia historycznych detali, zgodnych z oryginalnymi. Te wymagania powodują, że proces inwestycyjny jest bardziej czasochłonny, a koszty wyższe niż w wypadku standardowych rozwiązań w budownictwie.
Dlatego też do wyceny szkód Ubezpieczyciele stosują kwartalne biuletyny cen robót remontowo-budowlanych oraz zabytkowych BRR wydawane przez Secocenbud sp. z o.o. Biuletyny te zawierają aktualne ceny jednostkowe robót remontowych ogólnobudowlanych, w tym robót wykonywanych w obiektach zabytkowych oraz rozbiórek i wyburzeń budynków oraz budowli, skalkulowanych w oparciu o bazę normatywną. Odszkodowanie za szkody w obiekcie zabytkowym nie uwzględnia wartości historycznej lub artystycznej.
Wybór przez Inwestora doświadczonego i renomowanego wykonawcy budowlanego może się stać gwarantem powodzenia przedsięwzięcia, bowiem prace renowacyjne wymagają specjalistycznych umiejętności. W związku z tym ustawodawca postawił warunek, aby osoba kierująca robotami, oprócz uprawnień budowlanych określonych przepisami prawa budowlanego, przez co najmniej 18 miesięcy brała udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych.
Przykre niespodzianki przy dokładnej analizie
Obiekty zabytkowe mogą kryć w sobie nieznane dotąd problemy konstrukcyjne. Wiele zabytków znajduje się w złym stanie, który może wynikać z różnych przyczyn, takich jak: długotrwałe oddziaływanie czynników atmosferycznych, w tym zanieczyszczenie środowiska (uszkodzenia elewacji, korozja), błędy ludzkie popełnione w czasie budowy lub eksploatacji (porażenia biologiczne typu: pleśń grzyby, insekty wskutek braku izolacji przeciwwilgociowej i właściwej wentylacji), brak odpowiedniej konserwacji, nieodpowiednie użytkowanie czy nieudane przebudowy w przeszłości), degradacja/naturalne starzenie się materiałów budowlanych (ubytki, deformacje), zmiana stosunków wodnych (osiadanie, pękanie) itp.
Ekspertyza stanu technicznego obiektu
Dokładna ocena stanu technicznego zabytku pozwala na identyfikację jego słabych stron i ryzyk związanych z robotami budowlanymi. Podstawowym dokumentem, który jest przedmiotem wnikliwej analizy ubezpieczyciela, jest ekspertyza stanu technicznego obiektu. Jest to szczegółowy i kompleksowy raport, który zawiera aktualną ocenę stanu technicznego, identyfikuje problemy, proponuje działania naprawcze. Obejmuje zarówno ocenę wizualną, jak i zaawansowane analizy techniczne. Przedstawia historię obiektu, opis architektoniczny (styl, elementy dekoracyjne, użyte materiały budowlane), stan techniczny/zużycie elementów konstrukcyjnych: ścian, stropów, dachu, elewacji i fundamentów, stopień i prawdopodobną przyczynę uszkodzeń, elementy wymagające pilnej naprawy lub wymiany i dokumentację fotograficzną. Ekspertyza obejmuje procesy zachodzące zarówno w czasie budowy, jak i użytkowania obiektu oraz inwentaryzację istniejących uszkodzeń.
Im gorszy stan techniczny i bardziej osłabiona struktura obiektu, tym potencjalnie większe ryzyko wystąpienia szkód w obiekcie lub jego otoczeniu podczas prowadzenia robót. Co więcej, obiekt może posiadać ukryte wady, które nie zostaną wykryte w trakcie sporządzania ekspertyzy, a mogą się ujawnić dopiero w trakcie robót. Mogą także zostać odkryte nieznane wcześniej artefakty lub struktury czy inne archeologiczne znaleziska, opóźniające prace i generujące dodatkowe koszty, wynikające z konieczności wstrzymania robót i wykonania badań archeologicznych, usunięcia lub zabezpieczenia znaleziska. Wykonawca powinien uwzględnić to ryzyko na etapie kosztorysowania robót, gdyż ubezpieczenie nie pokryje takich kosztów.
Zakres robót budowlanych zależy od stanu obiektu, jego wartości historycznej i kulturowej oraz potrzeb konserwatorskich. Stan techniczny obiektu przed rozpoczęciem właściwych robót może wymagać dodatkowych prac zabezpieczających, np. tymczasowe wzmocnienie struktury (stemplowanie, rusztowania wewnętrzne), aby zapewnić stabilność. Roboty wymagające dużej ingerencji w strukturę, takie jak: wykopy, zmiana konstrukcji, wzmocnienie (podbicie) fundamentów czy wymiana stropów mogą istotnie zwiększać ryzyko uszkodzeń lub katastrofy budowlanej.
Zagrożenia lokalizacyjne
Lokalizacja obiektu zabytkowego, w tym warunki wodno-gruntowe mają wpływ na planowanie i przebieg robót budowlanych. Większe ryzyko występuje w wypadku, gdy obiekt znajduje się w ścisłej zabudowie miejskiej, gdzie przestrzeń jest ograniczona, występuje intensywny ruch drogowy i pieszy, bliskość innych obiektów często w nienajlepszym stanie technicznym, zagrożenie powodzią lub podtopieniami. Wśród czynników ryzyka można wymienić: pożar, przenoszenie wibracji i drgań (palowanie, wbijanie kafarem), zmianę warunków wodnych i gruntowych (wykopy, odwodnienie terenu). W takiej sytuacji niezbędne jest stosowanie odpowiednich środków ostrożności i prowadzenie stałego monitoringu oddziaływania robót na obiekt i mienie sąsiadujące (np. przy użyciu akcelerometrów, czujników sejsmicznych i inklinometrów).
Minimalizacja ryzyka to podstawa
Roboty budowlane w obiekcie zabytkowym wymagają szczególnej uwagi i przygotowania zarówno ze strony inwestora, jak i ubezpieczyciela. Odpowiednie planowanie, współpraca z ekspertami oraz zrozumienie istoty tego typu inwestycji są kluczowe dla sukcesu przedsięwzięcia oraz minimalizacji ryzyka.
Ocena ryzyka wymaga głębszej analizy i indywidualnego podejścia do każdego przypadku, z uwzględnieniem specyfiki każdego obiektu, jego stanu technicznego, zakresu robót, lokalizacji oraz doświadczenia wykonawcy.
Ubezpieczyciele z ostrożnością podchodzą do oferowania ochrony dla robót budowlanych prowadzonych w obiektach zabytkowych. Stawki ubezpieczeniowe i franszyzy redukcyjne są zwykle wyższe niż za ubezpieczenie budowy obiektu od podstaw.
Jeżeli interesują Was dodatkowe informacje dotyczące tego tematu, zachęcamy do kontaktu z malgorzata.zuchowska@warta.pl.
