Czym jest wartość odtworzeniowa, rynkowa, rzeczywista?

W zależności od rodzaju mienia, które obejmujemy ochroną ubezpieczeniową, w momencie zakupu polisy możemy określić sposób naliczania odszkodowania. Firmy ubezpieczeniowe wyliczają je według wartości rynkowej, odtworzeniowej lub rzeczywistej. Wybór sposobu określania wartości mienia, z jednej strony wpływa na wysokość składki, z drugiej jest podstawą do wypłaty odszkodowania. Dlatego warto dokładnie przemyśleć ten wybór biorąc pod uwagę charakter i stan naszej nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziemy w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia.

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa to sposób szacowania szkody majątkowej, który polega na tym, że wysokość odszkodowania pozwala pokryć koszty naprawy bądź zakupu zniszczonego mienia. Jak wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.) – „wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”. Odszkodowanie obliczane tą metodą powinno pozwolić na doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nie ulepszonego.

Biorąc pod uwagę taką definicję powstaje pytanie, kto ustala wartość odtworzeniową nieruchomości podczas likwidacji szkody? Wartość odtworzeniowa jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. W celu ustalenia sumy ubezpieczenia nieruchomości dokonujący wyceny rzeczoznawca bierze pod uwagę:

• wartość gruntu
• koszty odtworzenia obiektu
• zużycie obiektu.

Koszty odtworzenia wylicza się biorąc pod uwagę technologie stosowane przy wznoszeniu danego obiektu, natomiast obliczając koszty zastąpienia – technologie aktualne. Uwzględnia też w wycenie stopień zużycia nieruchomości w wyniki upływu czasu lub innych czynników. Przygotowując wycenę rzeczoznawca korzysta z różnych technik wyceny: techniki szczegółowej, wskaźnikowej czy też techniki elementów scalonych.

Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. By móc profesjonalnie wyceniać nieruchomości np. na potrzeby likwidacji szkód, należy uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii.
 

Wartość rzeczywista

Wartość rzeczywista nieruchomości w przypadku szkody wyliczana jest nieco inaczej. Aby ją obliczyć, wartość odtworzeniowa zostaje pomniejszona o zużycie ubezpieczonego przedmiotu. Oznacza to, że wysokość odszkodowania zostanie wyliczona z uwzględnieniem stopnia amortyzacji nieruchomości. Wybierając ten sposób szacowania wartości szkody, warto mieć z tyłu głowy, że kalkulowana w ten sposób kwota raczej nie pozwoli na odbudowanie stanu majątkowego sprzed szkody. Wartość rzeczywistą stosuje się najczęściej do wyceny nieruchomości starszych i w złym stanie technicznym.
 

Wartość rynkowa

Poza wartością odtworzeniową, w ubezpieczeniach funkcjonuje ponadto termin wartość rynkowa. Jest to wartość, którą nieruchomość osiągnęłaby w przypadku sprzedaży na rynku. Wartość rynkową oblicza się mnożąc powierzchnię użytkową przez cenę rynkową za metr kwadratowy. Cenę tę ustala się na podstawie cen podobnych nieruchomości w danym rejonie (pod względem stanu technicznego, standardu wykończenia itp.). Tak obliczona kwota jest podstawą do określenia sumy ubezpieczenia, czyli maksymalnej kwoty, na jaką można ubezpieczyć lokal. Określa się ją na dzień zawarcia umowy ubezpieczenia. Jeżeli zdecydujemy się na wartość rynkową przy zawarciu umowy ubezpieczenia – warto aktualizować ją co roku. Ceny nieruchomości zmieniają się i może zdarzyć się tak, że wartość, którą ustaliliśmy kilka lat temu nie odpowiada aktualnej sytuacji rynkowej.

Wartość odtworzeniowa a rzeczywista – którą wybrać?

Sposób szacowania wartości mienia powinniśmy dopasować do charakteru nieruchomości, którą chcemy objąć ochroną ubezpieczeniową. Polisy uwzgledniające sumę odszkodowania opierającą się na wartości odtworzeniowej są najczęściej droższe, ale w przypadku szkody możemy liczyć na wyższe odszkodowanie, które pozwoli przywrócić zniszczone mieszkanie czy dom do poprzedniego stanu technicznego. W przypadku wartości rzeczywistej nie możemy liczyć na tego typu odszkodowanie.