Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania lub domu - co warto wiedzieć?

Dodatkowe opłaty 

Chociaż dostępne w sieci narzędzia mogą pomóc nam w oszacowaniu zdolności kredytowej, kosztu kredytu hipotecznego i wysokości rat, warto pamiętać też o dodatkowych opłatach, które ponosi się przy zakupie nieruchomości. Niezależnie od tego, czy kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, czy wtórnym, będziemy musieli opłacić:

• Taksę notarialną;
• Opłaty skarbowe,
• Koszty sądowe,
• Podatki,
• Ubezpieczenie nieruchomości,
• Koszty pośrednictwa przy zakupie nieruchomości,
• Koszty kredytu hipotecznego, jeżeli korzystamy z takiego przy zakupie mieszkania.
   

Taksa notarialna

Jedną z opłat dodatkowych związanych z kupnem mieszkania jest taksa notarialna. Taksa notarialna to opłata, jaką należy uiścić notariuszowi za wykonanie określonych czynności prawnych. Wysokość taksy notarialnej jest uzależniona od rodzaju wykonywanej czynności, a także od wartości przedmiotu czynności, np. nieruchomości. Polskie prawo określa maksymalne stawki, jakie notariusz może pobrać w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.

Podatek PCC

Poza taksą notarialną, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, mamy obowiązek opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, który wynosi 2% jej ceny.  Podatnicy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych mają obowiązek złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych - PCC-3 oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli podatek dotyczy czynności cywilnoprawnych dokonanych w formie aktu notarialnego, podatnik nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3 i opłaty podatku, ponieważ robi to za niego notariusz.
 

Podatek VAT

Podatek VAT jest naliczany w przypadku nieruchomości nabywanych od dewelopera, a jego stawka wynosi 8% w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 m² oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m². W przypadku mieszkań i domów o większym metrażu, a także w przypadku nabycia garażu lub komórki lokatorskiej stawka VAT wynosi 23%. Podatek VAT jest wliczany w cenę nieruchomości, w związku z tym kupujący nie musi odrębnie go rozliczać, ponieważ złożeniem odpowiedniej deklaracji podatkowej jak i odprowadzeniem podatku zajmuje się deweloper.
 

Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego

Udzielając kredytu na zakup mieszkania banki wymagają wykupienia polisy mieszkaniowej. Jest to zazwyczaj ubezpieczenie z cesją na bank, które obejmuje mury naszej nieruchomości. Co to oznacza? W przypadku szkody odszkodowanie zostanie przeniesione zgodnie z zapisami umowy na kredytodawcę. Cena polisy zależy od lokalizacji, metrażu oraz innych czynników, które ubezpieczyciel bierze pod uwagę przy obliczaniu składki ubezpieczeniowej. Kupując ubezpieczenie mieszkaniowe warto pamiętać, że banki wymagają wykupienia zazwyczaj wyłącznie ubezpieczenia murów. Jeżeli więc włożyliśmy w wykończenie i urządzenie mieszkania spore środki – wówczas warto pomyśleć także o ubezpieczeniu elementów stałych i zgromadzonych w mieszkaniu ruchomości takich jak sprzęt RTV AGD, czy elektroniki.  

Inne opłaty przy zakupie nieruchomości

Podczas kupowania nieruchomości należy uwzględnić również następujące, mniejsze koszty: podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki w wysokości 19 zł, opłatę za odpis aktu notarialnego - kilka złotych za każdą stronę, opłaty sądowe w wysokości 200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej oraz koszt założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości wynoszący 60 zł.
 

Opłaty za kredyt w banku

Przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego banki pobierają różne opłaty. Istnieją trzy główne kategorie kosztów kredytu zabezpieczonego na nieruchomości:

Oprocentowanie kredytu

Jak podaje Komisja Nadzoru Finansowego w poradniku Prosta droga do kredytu na własne „M” oprocentowanie kredytu hipotecznego, może być zmienne lub stałe. Oprocentowanie zmienne powiązane jest w Polsce z ceną pieniądza na rynku międzybankowym, a ta z kolei determinowana jest przez stopę procentową dla danej waluty, ustalaną przez bank centralny danego państwa lub przez Europejski Bank Centralny dla państw strefy Euro. Podstawową zasadą ustalania oprocentowania przez bank komercyjny jest stosowanie stawki WIBOR powiększonej o marżę banku. Stopa procentowa rynku międzybankowego (WIBOR dla PLN, LIBOR dla USD i CHF, EURIBOR dla EUR) jest podstawą do ustalania przez banki ceny kredytu. Następnie do tak określonego poziomu bank dolicza swoją marżę. Te dwie wielkości składają się na oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie wyrażane jest w stosunku rocznym, a odsetki są obliczane od pozostającego do spłacenia kapitału.

Prowizje bankowe

Prowizje wynikają z określonych czynności, jakie bank wykonuje na rzecz kredytobiorcy i mają charakter procentowy. Zazwyczaj pobierane są jednorazowo lub doliczane do kwoty kredytu. Wówczas należy pamiętać jednak, że od zwiększonej o prowizję kwoty kredytu będą naliczane odsetki. Banki pobierają najczęściej prowizje:

• od wydania promesy kredytowej (procent kwoty kredytu).
• od uruchomienia kredytu (procent kwoty kredytu).
• za przedterminową spłatę kredytu (procent kwoty przedpłaconej), za przewalutowanie kredytu (procent kwoty przewalutowanej).

Inne opłaty

Banki pobierają ponadto jednorazowe opłaty:

• za rozpatrzenie wniosku o kredyt,
• za administrowanie rachunkiem kredytowym,
• za zmianę harmonogramu spłat kredytu na wniosek kredytobiorcy,
• za inspekcję na placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu budowlano-hipotecznego.

Kupując nieruchomość na kredyt warto pamiętać, że oprócz wysokości raty, będzie trzeba będzie opłacić różne opłaty dodatkowe. Warto także przewidzieć koszty związane z ewentualnymi zmianami w umowie kredytowej oraz dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę kredytu. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego, należy dokładnie przeanalizować wszystkie koszty związane z jego spłatą i uwzględnić je w budżecie domowym.