Jak krok po kroku sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości z kredytem?

Pierwszy krok to oczywiście znalezienie chętnego na nasze mieszkanie czy dom. Następnie powinieneś skontaktować się z bankiem i poprosić go o przygotowanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia i promesy dotyczącej wykreślenia z hipoteki. W kolejnym kroku możesz podpisać umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości. Umowy tego typu nie musimy zawierać przed notariuszem, tym nie mniej jest to rekomendowane. Tego typu umowa powinna zawierać:

• Informacje dotyczące stron umowy,
• Opis lokalu będącego przedmiotem sprzedaży (adres budynku, numer księgi wieczystej itp.), 
• Oświadczenie, że sprzedawany lokal zakupiony został ze środków pochodzących z kredytu, hipotecznego i w momencie sprzedaży jest nim obciążony,
• Wysokość obciążenia (informację o transzach kredytu i dokładnych kwotach,
• Przyrzeczenie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę,
• Oświadczenie kupującego dotyczące świadomości stanu technicznego oraz prawnego lokalu,
• Informację o tym, że zostanie on nabyty ze środków pochodzących z hipoteki,
• Okres obowiązywania umowy wraz z datą zawarcia umowy przyrzeczonej ,
• Kwestie finansowe (cena nieruchomości, wysokość zadatku, kary umowne),
• Postanowienia końcowe,
• Podpisy stron.

Pamiętaj, że promesa dotycząca wykreślenia z hipoteki jest ważna 30 dni od jej wystawienia. Bank jest wierzycielem hipotecznym nieruchomości kupionej na kredyt. Bank nie musi wyrażać zgody na sprzedaż nieruchomości, nie może też jej kwestionować czy zakazać.
 

Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką

W kolejnym kroku należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Sporządzenie aktu przeniesienia własności nieruchomości musi odbyć się w formie notarialnej. Jest to wymóg prawny, który zabezpiecza interesy stron transakcji. Notariusz poinformuje Cię o niezbędnych dokumentach, które powinieneś dostarczyć w celu zawarcia umowy. Przed umówieniem spotkania u notariusza upewnij się, że posiadasz:

• Akt własności nieruchomości –  jeśli nieruchomość została kupiona na rynku wtórny, będzie to umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeżeli kupiliśmy nieruchomość od dewelopera – będzie to akt notarialny ustanawiający odrębną własność,
• Numer księgi wieczystej nieruchomości dla sprawdzenia zapisów w treści księgi,
• Zaświadczenie o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego,
• Promesa bankowa na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po pełnej spłacie zobowiązania.

Pamiętaj, że koszty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący nieruchomość. Podobnie jak koszty wpisu do księgi wieczystej.
 

Sprzedałeś mieszkanie na kredyt – co dalej?

Po sporządzeniu aktu notarialnego powinieneś uzyskać zgodę banku na zwolnienie z hipoteki. Jest to tzw. list mazalny, który bank wystawia po zaksięgowaniu ostatniej raty kredytowej. Trwa to zazwyczaj do 2-3 tygodni od dnia całkowitej spłaty zobowiązania. Po otrzymaniu listu mazalnego będziesz mógł wykreślić hipotekę z Ksiąg Wieczystych. W tym celu powinieneś złożyć wniosek do sądu rejonowego do działu ksiąg wieczystych.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – o czym pamiętać?

Przy sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt warto przede wszystkim zwrócić uwagę na termin, w którym chcemy dokonać transakcji. Ze względów podatkowych nie warto sprzedawać mieszkania obciążonego hipoteką przed upływem 5 lat od jego nabycia, ponieważ będziesz musieli zapłacić podatek od uzyskanego w ten sposób dochodu w wysokości 19%. Możesz jednak uniknąć tego opodatkowania, jeżeli pozyskane w wyniku sprzedaży nieruchomości środki przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, czyli zakup innej nieruchomości. Masz na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
 

Kiedy warto sprzedać mieszkanie z kredytem?

Podobnie jak w przypadku każdej innej nieruchomości, sprzedaż mieszkania lub domu, który został kupiony na kredyt będzie opłacalna, jeżeli uzyskamy za nie cenę wyższą niż ta, którą pierwotnie za nie zapłaciliśmy. Przy sprzedaży takiej nieruchomości trzeba jednak wziąć pod uwagę nie tylko cenę transakcyjną, ale też kwotę podatku, który ewentualnie będziemy musieli zapłacić, jak również opłatny które ewentualnie może naliczyć nam z tego tytułu bank – kredytodawca. Trzeba również uwzględnić koszty notarialne i sądowe. Ich wysokość zależy m.in. od wartości nieruchomości.