Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży?

Wartość rynkowa nieruchomości – czym jest?

Wartość rynkową nieruchomości definiuje się jako „szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Definicja ta wynika z art. 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Określenie wartości nieruchomości, powinno także przyjmować następujące założenia dotyczące stron transakcji:

• mają stanowczy zamiar zawarcia umowy;
• działają z rozeznaniem i postępują rozważnie;
• nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Ocena wartości nieruchomości opiera się na wielu czynnikach. Dlatego warto wiedzieć, jak podejść do wyceny mieszkania i kto może to zrobić. Jest kilka czynników, od których zależy wartość nieruchomości. Najczęściej są to:

• pochodzenie, a konkretnie to, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego (zakup bezpośrednio od inwestora, np. dewelopera), czy wtórnego (zakup od poprzedniego użytkownika, np. osoby prywatnej);
• lokalizacja (prestiż dzielnicy, bliskość do centrum miasta i transportu publicznego)
• otoczenie (np. odległość do terenów zielonych i te znajdujące się w centrum miasta mają najczęściej wyższą wartość rynkową);
• cechy takie jak metraż, układ mieszkania, kondygnacja, rodzaj ogrzewania itp.,
• stan techniczny (np. rok budowy, metraż, rodzaj okien, system wentylacji, rodzaj ogrzewania, przeprowadzane remonty i naprawy);
• koszty eksploatacyjne,
• stan prawny (brak wad prawnych itp.)
   

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?

Najprostszym sposobem na zorientowanie się, jaką wartość posiada nieruchomość jest analiza ogłoszeń zamieszczonych w Internecie. Tu warto pamiętać o sprawdzeniu dat ich publikacji. W sieci znajduje się szereg nieruchomości, które zostały dodane jakiś czas temu i ich cena jest już od dawna nieaktualna.

Można także skorzystać z różnego rodzaju raportów, które podają cenę oraz uwzględniają także inne atrybuty, takie jak bezpieczeństwo okolicy, popularność lokalizacji, a nawet kwotę, za jaką możemy wynająć dane mieszkanie. Jest to forma wyceny preferowana przy wystawaniu mieszkania na sprzedaż.

Planując sprzedaż lub kupno mieszkania, można także skorzystać z usług agenta nieruchomości, który bazując na swoim doświadczeniu i wiedzy rynkowej określi cenę nieruchomości, a ponadto dysponuje zazwyczaj bazą klientów i może kompleksowo zająć się transakcją sprzedaży.

 

Wycena nieruchomości przez Rzeczoznawcę Majątkowego

Jeżeli potrzebujemy wyceny na potrzeby urzędowe, instytucji finansowych (np. gdy staramy się o kredyt hipoteczny) lub przy podziale majątku – wówczas będziemy potrzebować wyceny opracowanej przez Rzeczoznawcę Majątkowego. Rzeczoznawca Majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości i posiada do tego uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Do precyzyjnej wyceny nieruchomości najlepiej skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje tzw. operat szacunkowy, czyli profesjonalny, honorowany w sądach, urzędach itp. dokument w formie pisemnej, którego treść odpowiada przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy opracowuje wycenę korzystając z odpowiedniej metodologii, bazując m.in. na danych gromadzonych w rejestrach prowadzonych przez Starostwa, a dokładniej z tzw. Rejestru Cen Nieruchomości (RCiWN) zawierających ceny transakcyjne. Przy wycenie uwzględnia się także wiele innych aspektów, np. rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, wyposażenie czy stan jej zagospodarowania. Jest to więc bardzo wiarygodna forma wyceny nieruchomości.

Pamiętaj, że wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Rejestr ten jest publicznie dostępny online i można w nim sprawdzić, czy osoba posługująca się tytułem "rzeczoznawca majątkowy", rzeczywiście posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości.