Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - do czego zobowiązuje?

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem, zgodnie z którym jej strony w przyszłości dokonają transakcji przeniesienia prawa własności nieruchomości w formie jej sprzedaży.

Dzięki niej kupujący zyskuje większą pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie w określonym czasie, a sprzedający zyskuje większą pewność, że osoba zainteresowana nieruchomością faktycznie ją kupi.
 

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna mieszkania?

Umowę przedwstępną najczęściej zawiera się, jeżeli z różnych powodów zawarcie umowy docelowej (przyrzeczonej) nie jest w danym momencie możliwe.

Najczęściej umowa przedwstępna jest podpisywana, gdy zakup nieruchomości ma zostać sfinansowany z kredytu hipotecznego. Banki, udzielając tego typu finansowania, najczęściej wymagają przedstawienia takiej umowy przez potencjalnego kredytobiorcę. Umowę przedwstępną często podpisuje się również, jeżeli sprzedający potrzebuje czasu np. na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość lub sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania itp.

Kupujący i sprzedający mogą w drodze wzajemnego porozumienia zdecydować się na wprowadzenie zapisów pozwalających na rozwiązanie umowy przedwstępnej w przypadku wystąpienia pewnych zdarzeń. Może to być np. odmowa udzielenia kredytu przez bank lub np. wykonanie prawa pierwokupu przez gminę.

 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna przede wszystkim zawierać:

• Dane stron umowy (imię i nazwisko, numer dowodu, pesel, miejsce zamieszkania, dane kontaktowe);
• Określenie przedmiotu umowy sprzedaży (w tym wypadku nieruchomości);
• Cenę nieruchomości;
• Datę zawarcia umowy przyrzeczonej.
   

Treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może zawierać także inne zapisy. Najczęściej są to:

• Oświadczenie, że kupujący zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości oraz jej lokalizacją, projektem zagospodarowania terenu, przedmiotem umowy, jego funkcją użytkową i estetyczną, standardem wykonania i wykończenia. Kupujący może też oświadczyć, iż przed dniem zawarcia umowy obejrzał nieruchomość, a jej stan techniczny i informacje przedstawione przez sprzedającego są zrozumiałe i wystarczające do podjęcia decyzji o zawarciu umowy.
   
• Kwotę zadatku, który kupujący zobowiązuje się wpłacić sprzedającemu.
   
• Informację, że w przypadku braku wpłaty przez kupującego pełnej kwoty zadatku w określonym terminie, umowa ulegnie automatycznie rozwiązaniu bez konieczności składania przez którąkolwiek ze stron stosownych oświadczeń, a sprzedający jest uprawniony do oferowania przedmiotu umowy każdemu zainteresowanemu nabywcy.
   
• Zapis, iż w przypadku braku wpłaty przez kupującego pełnej kwoty zadatku w oznaczonym terminie, umowa ulega automatycznie rozwiązaniu, bez konieczności składania przez którąkolwiek ze stron stosownych oświadczeń, a sprzedający jest uprawniony do oferowania przedmiotu umowy każdemu zainteresowanemu nabywcy.
   
• Dodatkowo, w sytuacji, kiedy nie dojdzie do realizacji zobowiązań zapisanych w umowie przez którąś ze stron, kupujący może mieć możliwość odstąpienia od umowy tracąc zadatek. Z kolei sprzedający może mieć możliwość żądania określonej w umowie kwoty.
  
   

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi zostać zawarta w formie notarialnej. Z tego powodu strony często decydują się na zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej. Z ostrożności przy zawieraniu tego typu umowy warto skorzystać z pomocy prawnika, który sprawdzi, czy możemy bezpiecznie ją podpisać.
 

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej lub zwłoka w jej zawarciu powoduje, że druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pamiętaj, że jeżeli w umowie przedwstępnej określony jest zakres odszkodowania, a więc na przykład określona jest kara umowna, wówczas kara umowna ustalona w umowie będzie niezależna od szkody.