Użytkowanie wieczyste a własność – jakie są różnice?

Przede wszystkim warto uświadomić sobie, czym jest użytkowanie, a czym jest własność, a także jakie różnice występują między tymi pojęciami.
 

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo podmiotowe dotyczące określonej nieruchomości gruntowej. Umożliwia ono korzystanie z nieruchomości na zasadach podobnych do właściciela. Rozwiązanie to powstało w komunistycznym systemie prawnym, a obecnie ustawodawca coraz bardziej ogranicza je poprzez przekształcanie użytkowania wieczystego we własność.

Użytkowanie wieczyste reguluje przede wszystkim Kodeks Cywilny, który stanowi m.in. że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Warto w tym miejscu pamiętać, że użytkownik ma prawo używania cudzego gruntu oraz pobierania pożytków jakie grunt przynosi. Użytkowanie jest jednak prawem niezbywalnym, a zatem nie można przenosić tego prawa na inną osobę. Grunty Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków oddawane są w użytkowanie wieczyste na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Każdy użytkownik wieczysty ma obowiązek płacenia rocznej opłaty.
 

Czym jest prawo własności?

Prawo własności (również nieruchomości) reguluje natomiast art. 140 Kodeksu Cywilnego. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Przez posiadanie należy rozumieć faktyczne władanie daną rzeczą. Korzystanie to prawo do czerpania korzyści z rzeczy, w tym pożytków naturalnych oraz prawnych, czyli dochodów. Rozporządzanie rzeczą z kolei oznacza możliwość przeniesienia własności na inną osobę bądź obciążenia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prawo własności ma charakter bezterminowy. Ponadto, do zasady, nie wygasa w chwili śmierci właściciela (lub jego likwidacji w przypadku osób prawnych) i przechodzi na następców prawnych.
 

Różnice w użytkowaniu wieczystym a własności

Jest kilka kluczowych różnic pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności, o których warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości. Przede wszystkim:

• Prawo własności nieruchomości jest bezterminowe, a po śmierci właściciela podlega dziedziczeniu, jednak wszelkie czynności związane z jego użytkowaniem trwają przez określony czas. Można ten czas przedłużyć, jednak należy o tym pamiętać – prawo użytkowania wieczystego jest terminowe,
   
• Prawo własności nie podlega opłacie. Natomiast prawo do użytkowania wieczystego wiąże się z opłatą wstępną i opłatami rocznymi,
   
• Istnieje możliwość przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdarza się, że przekształcenie użytkowania wieczystego wychodzi z inicjatywy ustawodawcy. Od dnia 1 stycznia 2019 r. ułatwione jest także przekształcenie nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe z budynkami niezwiązanymi funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową,
   
• Prawa własności nie da się przekształcić w prawo użytkowania wieczystego,
   
• Prawo własności od prawa użytkowania wieczystego różni się tym, że właściciel może rozporządzać swoim gruntem wedle własnego uznania. Użytkownik wieczysty musi mieć na uwadze ograniczenia narzucone przez umowę, która nadała mu prawo do użytkowania,
   
• Przedmiotem umowy prawa użytkowania wieczystego może być wyłącznie nieruchomość gruntowa,
   
• Własność może obejmować wszelkie nieruchomości, także budynki, jak i rzeczy ruchome w postaci wyposażenia domu itp.
   

Użytkowanie wieczyste przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Kupując mieszkanie od dewelopera, który wybudował budynek na działce z użytkowaniem wieczystym – stajemy się automatycznie właścicielami gruntu. Takie przekształcenie wiąże się z zapłatą opłaty przekształceniowej przez właścicieli mieszkań. Cenę za opłatę przekształceniową nieruchomości ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia sprzedaży. Wysokość takiej opłaty jest równa rocznej kwocie z tytułu użytkowania wieczystego.
 

Użytkowanie wieczyste od 2023 r.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z 2019 r. dotyczyło niemal wyłącznie właścicieli nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne. Przedsiębiorcy oraz organizacje społeczne od 2023 roku będą mogli wykupić zajmowaną nieruchomość na własność od gminy lub Skarbu Państwa. Tzw. uwłaszczenie nie następuje z mocy prawa, tak jak w przypadku właścicieli budynków mieszkalnych, a odbywać się będzie na wniosek użytkownika wieczystego.