Najem okazjonalny - czym się charakteryzuje?

Udostępnianie mieszkania obcym osobom może być ryzykowne. Wynajmujący mogą spotkać się z nieodpowiedzialnymi lokatorami, którzy nie płacą czynszu lub niszczą wyposażeni. By zabezpieczyć się przed nierzetelnymi najemcami, warto rozważyć podpisanie z najemcami umowy najmu okazjonalnego.

Na czym polega okazjonalny?

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego, inaczej niż w przypadku zwykłego najmu, zakłada dopełnienie określonych formalności.

Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
• Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji,
• Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Ponadto, pod rygorem wypowiedzenia umowy, najemca zobowiązany jest do wskazania w terminie 21 dni od uzyskania wiadomości o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym w umowie lokalu innego miejsca, w którym będzie mógł zamieszkać.

Najem okazjonalny zapewnia więc osobom wynajmującym nieruchomości dużo szerszą ochronę niż zwykła umowa najmu. W przypadku nieporozumień wynajmującym łatwiej jest przeprowadzić eksmisję lokatorów lub dochodzić swoich praw przed sądem.

Obowiązki podatkowe

By umowa najmu okazjonalnego była egzekwowalna, należy zgłosić ją do urzędu skarbowego właściwego dla wynajmującego, w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przeciwnym wypadku przekształca się w standardową umowę najmu, a wynajmujący traci prawa wynikające ze złożonych przez najemcę oświadczeń. Od 2023 roku zasadą jest opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu w przypadku najmu wynosi 8,5%. Po przekroczeniu rocznego przychodu 100 tys. zł, od nadwyżki należy zapłacić ryczałt według stawki 12,5%.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel nieruchomości powinien doręczyć najemcy, którego prawo do zajmowania mieszkania wygasło, żądanie opróżnienia lokalu. Właściciel nieruchomości może żądać opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni.

Pamiętaj, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca.

Jeżeli najemca nadal nie opróżni lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego sporządzonego w trakcie podpisywania umowy najmu okazjonalnego.

Do wniosku należy dołączyć:

• dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu,
• żądanie opróżnienia lokalu z potwierdzeniem jego otrzymania przez najemcę zgłoszenie umowy najmu w Urzędu Skarbowego.
   

Najem okazjonalny a ubezpieczenie

Niezależnie od tego, czy podpisałeś z najemcami zwyczajną umowę najmu, czy najmu okazjonalnego – zawsze powinniśmy pamiętać o jej ubezpieczeniu. W przypadku właścicieli mieszkań kluczowa jest polisa na wypadek zdarzeń losowych takich jak pożar, zalanie czy przepięcie. Najlepiej ubezpieczyć zarówno mury, jak i elementy stałe nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli wynajmujemy umeblowane mieszkanie, warto także ubezpieczyć ruchomości.

Po rozpatrzeniu wniosku sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Pomimo wielu zalet, według badań Polskiej Federacji Rynku umowę najmu okazjonalnego podpisuje jedynie kilka procent właścicieli mieszkań. Najem okazjonalny wzbudza wątpliwości z uwagi na konieczność podjęcia dodatkowych formalności i kosztów.